内部应收账款坏账准备的抵消处理
内部应收账款坏账准备的抵消处理 导语：应收账款(Accounting Receivable，简称 AR)，该账户核 算企业因销售商品、材料、提供劳务等，应向购货单位收取的款项， 以及代垫运杂费和承兑到期而未能收到款的商业承兑汇票。
内部应收账款坏账准备的`抵消处理 1、期初抵消分录 借：应收账款(坏账准备) 贷：未分配利润——期初 2、本期补提坏账准备 借：应收账款(坏账准备) 贷：资产减值损失 3、本期冲减坏账准备(相反分录) 借：资产减值损失 贷：应收账款(坏账准备) 【例题】 1、企业编制本期合并财务报表时，可能编制的内部债权债务抵销 分录有：(2006 年试题) A .借：应付账款 贷：应收账款 B .借：主营业务收入 贷：应收账款 C .借：未分配利润——年初 贷：管理费用 D .借：资产减值损失 贷：应收账款(坏账准备) E .借：应收账款(坏账准备) 贷：未分配利润——年初 【答案】ADE
内部购销业务的抵消处理 一、内部购销商品的抵消处理 1、本期内部购入商品 1)按内销商品成本 借：营业收入 贷：营业成本 2)内销商品未对集团外销售的部分(按内销利润额) 借：营业收入 贷：存货 下载全文
商业银行营销管理考点
一、名词解释 1.商业银行营销环境：对银行营销以及经营绩效有潜在影响的各种外部因素或力量的综合。
它是银行的生存空间，也是银行开展营销活动的基本条件。
2.商业银行风险;商业银行在营销活动过程中， 由于事前无法预料的不确定因素的影响， 使商 业银行的实际收益与预期收益产生偏差， 从而有蒙受经济损失或获取额外收益的机会和可能 性。
（由于不确定性因素而造成的银行收益或价值的波动。
） 3.促销;企业用人员或非人员方式传递信息，引发和刺激顾客的购买欲望和兴趣，使其产生 购买行为或使顾客对卖方的企业形象产生好感的活动。
4.撇脂计价策略：高价法，即将产品的价格定的较高，尽可能在产品生命初期，在竞争者研 制出相似的产品以前，尽快的收回投资，并且取得相当的利润。然后随着时间的推移，在逐 步降低价格使新产品进入弹性大的市场。
5.商业银行公司客户：与商业银行发生业务关系的各企事业单位以及政府机关，其中以企业 单位为主体。
6.呼叫中心;充分利用现代通讯与计算机技术， 如 IVR （交互式语音 800 呼叫中心流程图应答 系统） 、ACD（自动呼叫分配系统）等等，可以自动灵活地处理大量各种不同的电话呼入和 呼出业务和服务的运营操作场所。
7.商业银行整合营销：以顾客需求为中心，提供产品或服务，同时为产品或服务提供者带来 长远的经济效益，贯彻于其中的就是产品服务价值链。
8.商业银行分销渠道：商业银行把金融产品和服务推向客户的手段和途径，包括筹资渠道和 资金运用渠道。
9.客户经理：指直接接触客户并营销银行产品与服务的专职人员。
二、 简答题 1.影响个人客户购买因素有哪些？ （1）文化因素：文化：人类从生活实践中建立起来的价值观念、道德、理想和其他有意 义的象征综合体。
亚文化：
具有共同生活经历和环境成长的具有共同价值观念的人群组成。
社会阶层：由个人的社会威望、从事的职业、所受的教育水平、个人收入水平、成就和财 产数量等因素决定。
（2）社会因素：相关群体：直接或间接影响客户行为的个人或群体。家庭：家庭类型 和家庭的发展阶段不同，其购买行为不同。身份和地位：客户在做出购买选择时往往会考 虑自己的身份和地位。
（3）个人因素：经济条件（决定因素） ：客户的可支配收入、储蓄、资产和借贷能力。 生理：生理特征决定对产品和服务有不同的需求和爱好。个性：心理特征和品种的总和。
导致一个人对其所处环境的相对一致和连续不断的反应。
④生活方式：
个人在生活中表现出 来的活动、兴趣和看法的模式。
（4）心理因素：动机：人们满足某种需要而产生的某种活动的欲望和意念，是人们购买 行为的先导并支配着人们的购买行为。知觉：知觉是一种有选择的心理过程。学习：学 习是人们适应环境的动态过程，由于经验而引起的个人行为的变化。④信念和态度：信念决 定了银行和产品以及服务在客户心目中的形象。
态度是一个人对某些事物或观念长期持有的 好坏的认识评价、情感感受和行为倾向。
2.商业银行促销工具 （1）广告：银行付出一定费用，通过特定的媒体向市场传递信息以促进销售的一种手段， 具体形式包括电视、报纸、广播、户外、网上、自制、POP 广告。
（2）人员推销：商业银行利用推销人员向客户推销产品和服务的促销活动。既有推销又有 促销的双重职能。
（3）营业推广：又称销售促进，商业银行为刺激需求而采取的能够产生短期鼓励作用，并 达成交易目的的促销措施。
（4）公共关系：商业银行在从事营销活动中正确处理银行与社会公众的关系，树立银行的 良好形象，从而促进产品销售的活动。
3.市场三要素 （1）人口 （2）购买力 （3）购买欲望 4.商业银行客户经理的主要任务 （1）发展客户：开拓新市场，发展新客户，提高业务市场占有率。
（2）推销产品和服务：核心任务。
（3）客户关系管理。
（4）情报收集和市场调研。
（5）与行内其他部门的工作衔接与协调。
5.扩大总需求途径 （1）开发新客户：吸引那些未使用本行产品的人开始使用，把潜在客户转变为现实客户， 或对现有银行产品变更或创新从而扩大总需求。
（2）进入新的细分市场：推出新产品或服务，以满足新客户的需求。
（3）地理扩展;通过增加新的网点和分支机构， 来占领新的区域市场， 甚至实行海外市场扩 张。
（4）增加产品的使用量：促使使用者在更多场合使用该产品，增加使用该产品的频率。
6.竞争中常见的反应模式 （1）冷漠型竞争者：对对手的举措并不迅速或有力地做出反应。
（2）选择型竞争者：只对某些攻击做出响应，而忽视其他攻击。
（3）强硬型竞争者：对其领域受到的任何打击均做出迅速和强有力的响应。
（4）随机型竞争者：根据特定的环境可能会也可能不会做出反应，紧紧依靠所处的经济地 位、历史和其他信息并不能够预计它会如何反应。
7.商业银行市场领导者主要特点 （1）资产规模最大。银行资产规模是实力的象征，规模大的银行能给公众以安全感和信赖 感。
（2）资本规模最大。银行资本是银行经营的最后一道防线，资本越雄厚的银行，其经营也 越稳健。
（3）金融产品创新。
（4）多样化经营。商业银行自身经营的金融产品的种类广泛而处于市场领导者地位。
8.客户流失的原因 （1）价格流失：客户为了较低的产品或服务价格而转移购买。
（2）产品流失：客户找到了更好的产品而转移购买。
（3）服务流失：客户因不满意商业银行的服务而转移购买。
（4）市场流失：客户因市场的变化而退出某个市场领域。
（5）促销流失：当其他竞争对手针对本银行的客户实施促销活动时，本银行没有相应的活 动而产生的客户转移购买。
（6）技术流失：客户转向购买拥有技术设备更先进的银行产品和服务。
（7）政治流失：客户因不满意商业银行的社会行为，或认为商业银行未承担社会责任而退 出购买。
9.商业银行创建名牌银行应具备的条件 （1）拥有至少 1 到 2 个名牌金融产品，并以其为中心形成多品种、合理的金融产品结构， 使其在数量、质量规模、效益等方面在同行中保持领先地位。
（2）拥有与新科学、高技术发展同步的、先进的金融理论和精良的技术设备，可以与世界 上主要的金融市场和先进金融机构的主要业务进行对接。
（3）其各种金融产品和服务的品种、数量、质量和其他营销组合因素，能够适合社会环境 的变化与要求，适合市场需要与顾客要求，并具备快速、灵敏的市场应变能力。
（4）拥有比较稳定的和逐步扩大的市场份额， 具备一定的时空控制力量。
比如:具有较强的 融通资金能力，可以适应不同情况下的资金流动性的需求。
（5）拥有明显的人才优势。有一支结构合理、素质高、能力强的领导者人才队伍、管理者 队伍、科技信息人才队伍和员工队伍。
（6）拥有明显的特色优势，在多方面异于、优于、新于其他银行。列如，具备总体上的质 量优势，盈利稳定上升，成本明显低于同行业，员工待遇较高，工作安心，整体形象良好， 顾客满意。
10、金融生态和环境的主要内容 （1）金融信用环境 （2）金融市场环境 （3）金融工作环境 11、商业银行产品定价目标 （1）获取利益。以利润最大化为目标；以一定的投资收益率为目标。
（2）扩大市场份额。其他因素不变单位情况下，商业银行增加利润的途径，一是增大价格 与成本的价差，二是扩大销售量。
（3）应对同业竞争。这种定价目标是在存在同业竞争异常激烈的情况下，主要为了适应竞 争需要或者避免竞争而制定的。
(4)树立品牌形象。银行品牌形象是银行的无形资产，良好的品牌形象是银行综合运用合适 的营销组合而取得的成果，也是银行拓展业务的一项重要财富。
销售与收款循环涉及的主要单据与会计记录
一、业务循环逻辑思路图
充分 了解
识别
了解和识别
重大错
业务 活动
报的环 节
应对错报的相 关控制
风险评估
第一页，共九页。
控制测试
实施实质性程 序
风险应对
销售与收款循环涉及的主要单据与会计记录
二、涉及的主要单据与会计记录
• 〔一〕客户订购单 • 客户提出的书面购货要求。
• 〔二〕销售单 • 列示客户所订商品的名称、规格、数量以及其他与客户订 购单有关信息的凭证，作为销售方处理客户订购单的凭证。
• 〔三〕发运凭证 • 在发运货物时编制，反映发出商品的规格、数量和其他有 关内容的凭据。用作向客户开具发票的依据。
第二页，共九页。
销售与收款循环涉及的主要单据与会计记录
• 〔四〕销售发票 • 标明已销售商品的名称、规格、数量、价格、销售金额、 运费和费、开票日期、付款条件等内容的凭证，是登记销 售交易的根本凭据之一。
• 增值税发票有抵扣联和发票联。前者寄送客户，后者企业 保存。
• 〔五〕商品价目表 • 列示已经批准的、可供销售的各种商品的价格清单。
第三页，共九页。
销售与收款循环涉及的主要单据与会计记录
• 〔六〕贷项通知单 • 表示由于销售退回或经批准的折让而导致应收货款减少的 单据。格式与销售发票类似，它不是用来证明应收账款的 增加，而是用来证明应收账款的减少。
• 〔七〕应收账款账龄分析表 • 按月编制，反映月末应收账款总额的账龄区间，并详细反 映每个客户月末应收账款金额和账龄。
第四页，共九页。
销售与收款循环涉及的主要单据与会计记录
• 〔八〕应收账款明细账 • 记录每个客户各项赊销、还款、销售退回及折让交易的明 细账。
• 〔九〕主营业务收入明细账 • 记录销售交易的明细账，反映不同类别商品或效劳的营业 收入的明细发生情况和总额。
• 〔十〕折扣与折让明细账 • 记载企业为及早收回货款而给予客户的销售折扣和因商品 品种、质量等原因而给予客户的销售折让。企业可以不设 置折扣与折让明细账，直接记入主营业务收入明细账。
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销售与收款循环涉及的主要单据与会计记录
• 〔十一〕汇款通知书 • 与销售发票一起寄给客户，由客户在付款时再寄回，以防止 经办人员收到款项后不入账。注明客户姓名、销售发票号码、 销售单位开户银行账号以及金额等内容。
• 〔十二〕现金日记账和银行存款日记账 • 记录应收账款的收回或现销收入以及其他各种现金、银行存 款收入和支出。
• 〔十三〕坏账核销审批表 • 批准将无法收回的应收款项作为坏账予以核销，仅在企业使 用。
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销售与收款循环涉及的主要单据与会计记录
• 〔十四〕客户对账单 • 通常按月定期寄送给客户，用于购销双方定期核对账目。
• 〔十五〕转账凭证 • 记录转账业务的记账凭证，根据有关转账业务〔即不涉及 现金、银行存款收付的各项业务〕的原始凭证编制的。
• 〔十六〕现金和银行凭证 • 记录现金和银行存款收入业务和支付业务的记账凭证。
第七页，共九页。
谢谢大家
第八页，共九页。
内容总结
充分了解。销售与收款循环涉及的主要单据与会计记录。销售与收款循环涉及的主要单据与 会计记录。在发运货物时编制，反映发出商品的规格、数量和其他有关内容的凭据。增值税发 票有抵扣联和发票联。列示已经批准的、可供销售的各种商品的价格清单。表示由于销售退回 或经批准的折让而导致应收货款减少的单据。记录销售交易的明细账，反映不同类别商品或效 劳的营业收入的明细发生情况和总额。谢谢大家
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企业融资风险成因分析
一、企业融资的途径以及风险的类型
〔一〕企业融资的途径
一般认为企业资金主要外源性资金，即来源于企业外部的资金。它主要包括：金融机构信贷 资金、内源性资金，即来源于企业内部的资金。它通常是指企业在生产经营活动中所积攒下 来的的留存利润。
〔二〕企业融资的风险类型
企业所面临的融资风险主要有以下两种：第一、支付风险。是指取得债务融资后，企业经营 不善而不能获得足够的资金或现金流来偿付到期债务或利息的风险。支付需求和支付供给是 影响企业支付能力的两大因素，只有在企业的支付供给大于支付需求时，企业的支付风险才 能控制在合理的范围之内。第二、财务杠杆风险。由于在利润表中负债利息以财务费用在税 前扣除，因此适度负债，可以给企业带来节税利益，通过财务杠杆效用优化企业资本结构。
但当企业的负债率超过一定比例时，银行就会要求获得与高风险相匹配的高利息，债权人的 这种高报酬率要求就不可防止的增加了企业的借款本钱。当企业的债务资本所获得的报酬小 于其本钱支出时，负债就会给企业带来伤害。可见，财务杠杆就是一把双刃剑，如果对这种 效应利用不当，就会引发财务杠杆风险。
二、企业融资风险成因分析
〔一〕企业经营不善引发的企业融资风险
企业经营不善引发的企业融资风险是指在企业实现目标的过程中造成负面影响事项发生的 可能性。企业经营风险依据企业是否使用债务可分为营业风险和负债经营风险。营业风险是 指企业在生产经营过程中遇到的不确定情况造成企业经营亏损。造成营业风险的原因主要因 为企业的各项生产要素并非都是稳定不变的，诸如生产技术、管理水平、人力资源等都在变 化着，这些不确定因素的存在，企业会面临一定的经营风险，损害股东利益。其次，企业融 资所获资金用于投资，由于投资活动的未来收益存在着很多不确定性，企业也就面临着所投 资金收不回来的风险。最后，由于市场需求千变万化，一旦企业产品不能适应市场的需要， 企业就会面临着产品滞销的风险。由此可知，上述经营风险的存在都会给企业经营带来不利 影响，甚至有可能导致企业的衰退。负债经营风险是指企业使用债务时所增加的风险。当企 业负债经营后，一旦企业发生经营亏损，企业便无法按时归还贷款，企业将很容易陷入债务 风险中。
〔二〕汇率及利率变化带来的融资风险
企业通过负债融得资金，那么市场利率的变动就会给企业的融资平安带来很大的不确定性。
通常来说，在经济开展的繁荣期，市场上资本流动活泼，物价快速上涨，这时候国家为了防 止经济开展过热，防止经济运行不稳定便会通过调整货币政策来进行宏观调控，而对利息率 的调整就是行之有效的手段。一旦利率上升，企业的财务费用就会增加，企业的融资风险就 会加大；在经济萧条期，市场环境低迷，社会有效需求缺乏，经济增长乏力，这时国家便会 相应调低贷款利息率，利息率的调整虽然可以降低企业的融资本钱，但银行担忧公司会因经 济不景气而不能按时还款，便会对贷款人的贷款申请实施更为严厉的审查，这就导致很多企 业融不到资金而导致资金链断裂，公司面临破产的危险。因此，利率的变动会给企业带来很 大的影响，只有把利率变动程度控制在合理的范围内，不对企业的正常的经营活动产生大的 影响，企业融资风险才能得到有效控制。汇率的变动对于那些从海外市场筹得资金的企业的 融资风险的影响无疑是显著的。通常而言，外汇风险是指汇率变化对筹集外汇资金的企业的 不利影响。在外汇市场中，一旦外币汇率上涨，企业就必须支付更多的本国货币来归还债务， 这就大大增加了企业的融资本钱，增加了企业的融资风险。外汇汇率变动的融资风险，一般 存在于有外汇融资业务的企业。当外汇汇率发生变化时，会引起潜在的市场价值和净现金流 量的改变，从而影响企业的经营管理决策。如企业通过借入大量外币来扩大规模，开展生产， 当归还时，该种外币的汇率上升，会使企业以更多的本位币来归还借款，给企业带来了一定 的外汇汇率风险。
〔三〕企业融资结构不合理带来的融资风险
企业的融资结构一般是指企业通过各种方式取得资金的一种构成。由于各种筹资方式有其各 自的特点，并且在资本本钱，内源性资金和外源性资金的比例、长期资金和短期资金数量等 方面每个企业各有不同，多数情况下当下的企业筹资资本结构可能并不是最优的资本构成， 也许在某个时点上这种最优的资本结构存在，但随着企业生产经营活动的不断开展，企业增 加筹资或者减少筹资都会使原有的资本结构发生变化。这种筹资资本结构的不断变化，会加 大企业筹资风险。理论上企业的资本结构存在着最优的组合，但这种最优组合在实务中往往 是难以形成并长期保持的。所以，在融资过程中，要不断优化资本结构，使资本结构趋于合 理化，到达企业综合资本本钱最低。当企业资本总额中自有资本和借入资本比例不恰当时， 会对企业的经营带了不利影响，增加企业的财务风险。企业借入的外源性资金比例越大，其 资产负债率就越高，相应的财务风险也就越大。合理地利用债务融资、配比好债务资本与权 益资本之间的比例关系，对于企业降低融资本钱、获得财务杠杆效益以及降低企业的财务风 险是非常重要的。另外，企业在确定融资结构时，还应关注负债的期限结构，如果长短期负 债的期限结构不合理，也会对企业造成不利影响。
〔四〕企业过度负债带来的融资风险
由于企业的债务资金本钱是在税前支付的，通过负债融资企业就可以享受抵税效益和财务杠 杆效益，由于债权人的所得报酬率相对较低，负债融资的本钱也就最低，通过负债筹资，可
以大大的降低综合资本本钱，但如果负债较多，就加大了利息费用，由于收益降低而导致加 大企业失去偿债能力的可能性。可见，企业负债规模越大，其承当的财务风险也就越大。
〔五〕法制不完善以及监管不严也会增加企业的融资风险
目前我国的金融制度还很不完善，存在诸多的监管漏洞，并且企业在融资过程中存在着众多 的违规违法操作现象。监管机构监管不严，贷款机构暗箱操作，融资企业违规本钱低廉，这 些无疑都增加了金融市场的不稳定性，进而也会给企业带来融资风险。通过本文的阐述和分 析我们不难看出企业在融资过程中产生的风险是多样的，而造成这些风险的原因也是复杂的。
在日益剧烈的市场竞争环境下，企业的开展总会面临诸多的不确定因素，但风险往往与机遇 并存。企业只要能客观合理的认识融资中存在的风险，并积极正确的去躲避风险，企业便能 有效的抓住机遇，促进自身的健康开展。
二股本结构变动日期2010063020091229200906302008123120080619公告日期201008102009122620090802009031020080605变动原因定期报告其它上市定期报告定期报告送转股总股本1099521022万股1099521022万股1099521022万股1099521022万股1099521022万股流通股流通a股965607991万股965609491万股939209491万股939021765万股941385831万股高管股0万股0万股0万股0万股0万股限售a股2417484万股2415984万股28815984万股2900371万股26639643万股流通b股131495547万股131495547万股131495547万股131495547万股流通h股0万股0万股0万股0万股0万股国家股0万股0万股0万股0万股0万股国有法人股0万股0万股0万股0万股0万股境内法人股0万股0万股0万股0万股0万股境内发起人股0万股0万股0万股0万股0万股募集法人股0万股0万股0万股0万股0万股
万科房地产公司财务分析报告
实习对象 ：
实习名称 ：
财务报表分析 小组成员 ：
实习时间 ：
万科房地产集团财务分析
一． 企业简介
(一)企业概况
万科集团股份有限公司成立于 1984 年 5 月，以房地产为核心业务，是中国大陆
首批公开上市的企业之一。至 2003 年 6 月 30 日止，公司总资产亿元，净资产 亿元。
1988 年 12 月，公司公开向社会发行股票 2,800 万股，集资人民币 2,800 万元，
资产及经营规模迅速扩大。1991 年 1 月 29 日本公司之 A 股在深圳证券交易所挂牌
交易。
1991 年 6 月，公司通过配售和定向发行新股 2,836 万股，集资人民币亿元，公
司开始跨地域发展。
1992 年底，上海万科城市花园项目正式启动，大众住宅项目的开发被确定为万
科的核心业务，万科开始进行业务调整。
1993 年 3 月，本公司发行 4,500 万股 B 股，该等股份于 1993 年 5 月 28 日在深
圳证券交易所上市。B 股募股资金 45,135 万港元，主要投资于房地产开发，房地产
核心业务进一步突显。1997 年 6 月，公司增资配股募集资金人民币亿元，主要投资
于深圳住宅开发，推动公司房地产业务发展更上一个台阶。2000 年初，公司增资配
股募集资金人民币亿元，公司实力进一步增强。
公司于 2001 年将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司 72%的股份转让予中
国华润总公司及其附属公司，成为专一的房地产公司。
2002 年 6 月，万科发行可转换公司债券，募集资金 15 亿，进一步增强了发展
房地产核心业务的资金实力。
公司于 1988 年介入房地产领域，1992 年正式确定大众住宅开发为核心业务，
截止 2002 年底已进入深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春、
南昌和佛山进行住宅开发，2003 年上半年万科又先后进入鞍山、大连、中山、广州，
目前万科业务已经扩展到 15 个大中城市凭借一贯的创新精神及专业开发优势，公司
树立了住宅品牌，并获得良好的投资回报。
（二）股本结构
变动日期
2010-06-30 2009-12-29 2009-06-30 2008-12-31 2008-06-19
公告日期
2010-08-10 2009-12-26 2009-08-04 2009-03-10 2008-06-05
变动原因
定期报告
其它上市 定期报告 定期报告 送、转股
总股本
万股
万股
万股
万股
万股
流通股
流通 A 股
万股
万股
万股
万股
万股
高管股
0 万股
0 万股
0 万股
0 万股
0 万股
限售 A 股
万股
万股
万股
万股
万股
流通 B 股
万股
万股
万股
万股
流通 H 股
0 万股
0 万股
0 万股
0 万股
0 万股
国家股
0 万股
0 万股
0 万股
0 万股
0 万股
国有法人股
0 万股
0 万股
0 万股
0 万股
0 万股
境内法人股
0 万股
0 万股
0 万股
0 万股
0 万股
境内发起人股
0 万股
0 万股
0 万股
0 万股
0 万股
募集法人股
0 万股
0 万股
0 万股
0 万股
0 万股
一般法人股 战略投资者持股
基金持股 转配股 内部职工股 优先股
0 万股 0 万股 0 万股 0 万股
0 万股
0 万股
二． 企业财务分析
0 万股 0 万股 0 万股 0 万股 0 万股 0 万股
0 万股 0 万股 0 万股 0 万股 0 万股 0 万股
0 万股 0 万股 0 万股 0 万股 0 万股 0 万股
0 万股 0 万股 0 万股 0 万股 0 万股 0 万股
（一） 偿债能力分析
能否到期偿债是企业生存的根本问题, 偿债能力是决定企业财务状况的重要
因素之一。下面从短期和长期两个方面来分析万科的偿债能力。
1. 短期偿债能力分析（见下表）
2004
2005
2006
2007
2008
2009
流动比率
速动比率
现金比率 ——
——
在短期偿债能力的分析中, 流动比率是一个重要指标, 近年来该指标呈波浪
式变动趋势, 07 年流动比率降低源于短期借款的增加, 08 年的回款情况良好使
其上升, 09 年降低, 但仍然高于同年行业 的平均水平。由于存货存在销售及压
价的风险, 且房地产行业存在存货比例高的特点, 因此速动比率比流动比率更
具有参考价值。07 年万科经营规模扩大、项目储备增加的同时也使短期借款、
应付账款等流动负债增加, 因此指标在 07 年降低了, 08 年销售情况向好, 比
率上升有所上升, 09 年再次低于同年行业平均值。究其原因, 房地产企业在收
到预售的楼款时只能计入流动负债中的预收账款, 相应的存货尚不能结转, 由
于预售楼宇增加, 09 年流动负债中预收账款较去年增长 3 倍, 万科实际的偿债
能力因而得以提高, 但反映在财务指标上, 则流动负债增加, 速动比率下降。以
上两比率均处于行业中上游水平。再来关注反映经营成果偿还短期债务的能力的
现金流动比率, 其现金偿债能力较弱, 但近年来呈上升趋势。07 年房地产项目
支出增多, 比率为负, 09 年有所下降, 但该年流动负债结构有所变化, 流动负
债中预收账款增长较多,但没有偿债压力。就本行业来说, 万科短期偿债能力较
好, 且逐步提高,但应重视现金为王的原则, 加强现金流的管理。
2. 长期偿债能力
(1) 资本资产结构分析。为保证长期债务的安全性, 企业必须由有较为合理
的资本结构。从图 1、图 2 来看, 资产中流动资产比重大, 且大致呈上升趋势,
高于行业平均比重; 大部分流动资产由长期筹资而得, 风险较小, 属稳健型资
本资产结构。
图1
图2 资产分析: 资产中长期投资, 无形资产和固定资产比重较小, 波动幅度不 大。在流动资产中, 存货占据相当大的比重。预付账款、其他应收款随业务量增
长而有所增长, 同时货币资金量有所上升。原因是房地产行业特点: 首先, 企业 会计制度规定, 房地产企业在收到客户的预售房款后并不能将存货结转到主营 业务成本, 只能待客户入住和签订楼宇销售合同且主要风险转移时, 才能确认 收入并结转成本, 因此, 房地产企业往往有很大的存货余额; 其次, 对于写字 楼项目,付款方式多为分期付款, 所以写字楼的销售会给企业带来大量的应收账 款。具体到万科, 除了具有房地产业的特点以外, 这也是其在近 3 年的战略扩 张中不断增加储备的结果。近 3 年存货的结构质量有所提高, 但应持续注意做 好存货的管理和销售工作, 提高资产质量。关于应收账款, 由于其核心业务是商 业住宅, 所以应收账款在流动资产中比重不大且近两年来有所下降, 可能是收 款工作开展顺利。
负债结构分析: ①流动负债结构: 在借款中, 短期借款占很大部分,但近年 在资产中所占比重有所降低, 说明其融资结构变化, 对短期借款有所控制, 且 短期借款一般采用抵押或担保的方式取得,这是短期融资门槛提高的一个必然反 应。应付账款比重上升主要由于业务规模的扩大, 也可能是商业信誉增强使其可 以延迟付款或者是可能是其资金周转出现问题, 应引起重视。②长期负债结构: 长期借款近年急剧上升, 说明企业开始注重长期负债的融资方式, 同时也可以 看出近阶段万科对于资金需求的迫切。整体负债结构有从短期负债融资逐渐转向 长期负债融资变化趋势。在长期偿债能力的分析中, 资产负债率反映了债权人受 保护的程度, 是一项重要指标。万科近年来进行了规模较大的股权融资和债券融 资, 但仍保持着的稳健的资产负债率, 为更大程度地利用财务杠杆提供了空间, 这对房地产企业尤为重要。
( 2) 资金成本与现金债务总额比率 图 3 可见, 万科的融资成本呈上升趋势。主要原因是国家政策的变化, 这将 是未来行业发展的整体趋势。而现金债务总额比率反映了公司最大的付息能力, 只要能按时付息就能借新债换旧债, 维持债务能力。但万科用经营现金来偿还债 务的能力不稳定。
图3 综上所述, 金融政策的变化, 对融资渠道的拓展提出了更高的要求, 土地 政策的变化, 也进一步增加了房地产企业的资金需求, 信贷门槛上升、信贷空间 收紧是必然趋势。企业面临资金紧张的压力和过度依赖银行信贷即以短期贷款为 主的不确定风险, 有效解决多渠道融资, 改善负债结构成为新的挑战。
（二） 营运能力分析
营运能力体现了企业运用资产的能力, 资产运用效率高, 则可以用较少的 投入获取较高的收益。下面从长期和短期两方面来分析万科的营运能力: 1. 短期资产营运能力 ( 1) 存货周转率。存货对企业经营活动变化具有特殊的敏感性, 控制失败会导 致成本过度, 作为万科的主要资产, 存货的管理更是举足轻重。由于万科业务规 模扩大, 存货规模增长速度大于其销售增长的速度, 因此存货的周转率逐年下 降若该指标过小, 则发生跌价损失的风险较大,但万科的销售规模也保持了较快 的增长, 在业务量扩大时, 存货量是充足货源的必要保证, 且存货中拟开发产 品和已完工产品比重下降, 在建开发产品比重大幅上升, 存货结构更加合理。因 此, 存货周转率的波动幅度在正常范围, 但仍应提高存货管理水平和资产利用
效率, 注重获取优质项目, 加快项目的开发速度, 提高资金利用效率, 充分发 挥规模效应, 保持适度的增长速度。
( 2) 应收账款周转率。7 年来万科的应收账款周转率有了较大幅度的上升( 见 表) , 原因是主营业务的大幅上升,较严格的信用政策和收账政策的有效实施。
年份 应收帐款周转 率
2006
2007
2008
2009
3.长期资产营运能力 固定资产周转率急剧上升是由处置、核销部分固定资产及近年来主营业务量
的大幅增长所致, 说明万科保持了高度的固定资产利用率和管理效率, 同时也 反映了其固定资产与主要业务关联度不高。总资产周转率取决于每一项资产周转 率的高低, 该指标( 见下表) 近年的下降趋势主要是由于存货周转率的下降, 但其毛利率, 应收账款和固定资产利用率的提高使其下降幅度较小, 万科要提 高总资产周转率, 必须改善存货的管理。
年份 总资产周转 率
2006
2007
2008
2009
总的来说, 万科的资产营运能力较强, 尤其是其应收账款、固定资产的营运 能力非常优秀, 堪称行业典范。但近年来的土地储备和在建工程的增多, 存货管 理效率下降较为明显, 因此造成了总资产管理效率降低, 管理层应关注存货的 管理。
（三） 盈利能力分析
盈利能力关系投资者的回报, 是债权人收回债权的根本保障, 是企业至关 重要的能力。
1. 营业收入分析 营业收入是企业营销能力的综合反映, 是获利能力的基础, 也是企业发展 的根本。从下表可见, 珠江三角洲及长江三角洲地区是其利润的主要来源。企业 初步形成了以长江三角洲、珠江三角洲和环渤海地域为主, 以其他区域经济中心 城市为辅的“3+X”跨地域布局。以深圳和上海为核心的重点投资以及不断推进 的二线城市扩张是保障业绩获得快速增长的主要因素。
2009 珠江三角洲区域
主营业务收入 %
净利润比例 %
结算面积比例 %
长江三角洲区域
%
%
%
京津以及地区
%
%
%
其他
%
%
%
2. 期间费用分析 期间费用是企业降低成本的能力, 与技术水平, 产品设计, 规模经济和对
成本的管理水平密切相关。在营业费用增长率有所降低的 3 年间, 销售增速仍 保持上升态势,除市场销售向好外, 还反映了销售管理水平有很大的提高。由下 表可见, 管理费用的增长幅度不小, 良好的管理关固然是企业发展的核心, 但 也应进行适度的控制。由于房地产业需要大量资金作后盾, 银行借款利息大量资 本化的同时也存在大量的银行存款。因此, 万科在存在大量借款的情况下, 其财 务费用却为负数, 管理层应注意提高资金利用效率。
年份 主营业务利润 营业费用 管理费用
各项目增长幅度表
2006-2007
2007-2008
%
%
%
%
%
%
2008-2009 % % %
3. 主营业务利润及利润构成分析 主营业务利润率分析: 由下表可见, 06- 09 年销售毛利率逐渐增长。07 年
根据市场供需两旺, 房价稳步上升的变化以及对未来市场土地资源稀缺性的预 期, 企业调高了部分项目的售价, 项目毛利率明显增长。08 年净资产收益率为 近年来最高点, 效益取得长足进步。其项目阶梯形的收入, 具有稳定性和较强的 抗风险能力, 抹平了行业波动带来的影响。
年份 销售净利润 销售毛利润
2006
2007
2008
2009
利润构成分析: 由上表可见, 万科主营业务利润呈上升趋势, 其中房地产 业务为其主要来源, 毛利率保持稳定的增长态势, 而物业管理业务获利能力有 待加强。2006 年后净利润的增长在很大程度上靠营业利润的增长, 同时投资收 益的比重下降趋势明显。营业外收支净额的比重逐渐减少。
4. 盈利能力指标 (1) 资产报酬率和净资产报酬率。这两项指标呈上升趋势( 见下表) 。说明企业 盈利能力不断提高。
年份 资产净利率 净资产收益率
2006 % %
2007 % %
2008 % %
2009 % %
( 2) 经营指数与每股现金流量。经营现金净流量与净利润的比率反映了企业收 益的质量。下表显示该指标波动幅度较大, 说明现金流缺乏稳定性, 存在较大的 风险。这种不确定性主要是由于增加存货所致, 因此, 万科应加强现金流的管理, 降低市场风险, 提高运作效率, 保证业务开展的灵活度。例如, 08 年, 加强对 项目开发节奏的管理, 加快销售, 对不同的采用不同的租售策略, 进一步消化 现房库存, 加快项目资金周转速度; 09 年贯彻“现金为王”的策略,调减全年开
工和竣工计划, 以减少现金支出, 都取得了不错的效果。
年份 经营指数
2006
2007
2008
2009
每股收益 07 年的大幅下降是由于 06 年实行了 10 增 10 的股票股利政策, 因此, 实际股东的收益还是增长了。该指标一直保持较平稳的态势, 在不断增资 的情况下, 仍能保持一定的每股收益, 说明万科有较强的获利能力。09 年行业 平均每股现金流量为。该指标偏低, 主要是由于每年公积金转股使股本规模扩大, 其次, 反映了万科获取现金能力偏低。
年份 每股现金流量
2006
2007
2008
2009
通过以上分析可见, 万科拥有较强的获利能力, 且这种获利能力有很好的 稳定性。在行业沧海桑田变化的十年, 万科一直保持了很高的盈利水平, 除了市 场强大需求外, 说明其拥有很高的管理水平和决策能力, 另外, 规范、均好的价 值观也是其长盛不衰的秘诀。
（四） 可持续发展指标趋势分析
企业可持续发展战略是指企业在追求自我生存和永续发展的过程中，既要考 虑企业经营目标的实现和提高企业市场地位，又要保持企业在已领先的竞争领域 和未来扩张的经营环境中始终保持持续的盈利增长和能力的提高，保证企业在相 当长的时间内长盛不衰。
企业发展是指企业面对未来未知环境的适应，使企业得以进一步运行，实现 企业目标。。
可持续发展是既要考虑当前发展的需要,又要考虑未来发展的需要;不能以 牺牲后期的利益为代价,来换取现在的发展,满足现在利益。同时可持续发展也包 括面对不可预期的环境震荡,而持续保持发展趋势的一种发展观。
企业战略是企业如何运行的指导思想，它是对处于不断变化的竞争环境之中 的企业的过去运行情况及未来运行情况的一种总体表述。
企业可持续发展战略非常繁杂，但是众多理论都是从企业内部某一方面的特 性来论述的。根据国内外研究者和实际工作者的总结，可以把企业并购区分为以 下几种类型。
企业可持续发展战略主要有创新可持续发展战略、文化可持续发展战略、制 度可持续发展战略、核心竞争力可持续发展战略、要素可持续发展战略。
（1）创新可持续发展战略 所谓创新可持续发展战略，即企业可持续发展的核心是创新。企业的核心问
题是有效益，有效益不仅要有体制上的保证，而且必须不断创新。只有不断创新 的企业，才能保证其效益的持续性，也即企业的可持续发展。横向并购，是指生 产或经营同一类产品的企业间的并购。
（2）文化持续发展战略 所谓文化可持续发展战略，即企业发展的核心是企业文化。企业面对纷繁变
化的内外部环境，企业发展是靠企业文化的主导。
（3）制度持续发展战略 所谓制度可持续发展战略，是指企业获得可持续发展主要源于企业制度。
（4）核心竞争力可持续发展战略 企业核心竞争力是指企业区别与企业而具有本企业特性的相对竞争能力。而
企业核心竞争力可持续发展战略是指企业可持续发展主要是培育企业核心竞争 力。
（5）要素可持续发展战略 要素可持续发展战略认为企业发展取决于以下几种要素：人力、知识、信息、
技术、领导、资金、营销。
房地产行业存在两个根本特点: 首先, 住宅兼有社会和投资属性, 是生活
必需品和改善生活质量的重要元素,也投资获利的载体。其次, 中国正处于城市 化进程中, 居民的购买力稳步增长, 住房货币化改革的进一步深入和购房信贷 业务的健康发展将推动住宅需求长期持续增长。鉴于房地产业在国民经济中的重 要地位, 政府的调控是行业发展中不可忽视的一个重要因素, 但它的出发点是 防范市场波动带来的风险。房地产规范政策的相继出台、消费者品牌意识的不断 强化, 将有助于行业优胜劣汰正常机制的运行。因此, 商品住宅市场在未来十年 仍将是中国最具潜力和发展空间的行业之一。对于透明度高、获得投资者信赖, 拥有管理、团队、产品、融资优势的万科来说, 国内市场的发展前景是良好的。
而从金融市场和消费者偏好两个角度来看, 行业发展的广阔前景和集中化 的必然趋势提供了广阔的空间和巨大机会的同时, 也蕴涵着挑战。挑战之一在于 行业国际化加速, 房地产企业、投资银行、基金管理公司加快了进入中国内地的 步伐, 其资金实力、国际融资能力都远高国内企业平均水平。更重要的是, 行业 竞争最终将是核心技术的竞争, 目前日本最优秀的住宅开发商, 拥有数千项专 利, 而万科尽管走在国内前列, 但其已经获得和正在申请的专利合计也只有几 十件。挑战之二, 目前国内住宅开发的粗放模式, 已经无法适应未来可持续发展 的需求, 工厂化比率远远低于发达国家水平, 产品建造精度低, 行业现有的生 产和运作模式要进行改革。而万科正在这些方面努力的改进, 相信它在明天的赛 场上会有上佳的表现。
三．2009 年万科集团重大事件
（一）事件一
万科（000002）4 日晚间公布了 12 月份销售及新增项目情况。公告显示， 2009 年万科实现销售面积万平方米，销售金额亿元，同比分别增长%和%。至此， 作为全国首个年销售额达到千亿级的住宅企业，万科全年销售业绩完美收官。
2009 年最后一个月，万科共实现销售面积万平方米，销售金额亿元，同比增长% 和%，但环比有所下降。在万科登上千亿级销售平台的同时，万科旗下北京和深 圳两家子公司年销售额也突破百亿，共同刷新了国内住宅企业单个城市年销售额 的记录。万科 2009 年销售数据呈现的另一个特点是，客户一次性付款的占比明 显提高，2008 年该数据的比例为 18%，而 2009 年则高达 26%，其中 9 月底政策 出台后的第四季度更是达到了 32%。这一变化充分体现了房贷紧缩对客户杠杆化 水平的影响，同时也说明政策的执行是严格、到位的。
(二) 事件二
2009 年是中国商业地产发展史上具有重要意义的一年，虽然全球性金融危机 具有一定的负面影响，但总体上 2009 年中国商业地产激流勇进，可圈可点，发 生了诸多具有标志性的重大事件，在中国商业地产史上发生了多个第一或创造了 新的记录，各路大腕企业在商业地产上或有不凡表现或跃跃欲试。
2009 年 11 月 16 日,位于深圳大梅沙的万科新总部,万科集团总裁郁亮首次 对外公布了万科的新战略：万科未来将加大持有型物业的储备,并在近期内陆续 推出养老物业、酒店及商业配套等多种物业类型。其中,住宅产品仍占据 80%比 重,其余 20%则将开发持有型物业，进军商业地产。
四．行业比较
2009 中国房地产百强研究报告披露，综合考虑企业规模性、盈利性、成长 性、偿债能力、运营效率和纳税六个方面的 20 个指标，万科企业股份有限公司 位列房地产企业综合实力第一。
以下图表示万科集团和一些同行业企业的各项对比。
(1) 销售业绩对比
企业名称
万科集团 恒大集团 保利地产 绿地集团 绿城中国
房地产上市企业 2009 年与 2010 年销售业绩对比
2010 年上半年销 2009 年上半年销 增长率（%）
售金额（亿元） 售金额（亿元）
355
269
32
211
112
88
208
195
207
91
127
204
165
24
图表分析：万科集团销售金额第一，从 2009 年到 2010 年销售情况呈现递增 趋势，但是和同行业其他房地产公司相比较，增长幅度不大。
（2）长期负债能力分析比较
1． 净负债率对比
2.真实资产负债率对比
从上面两个图表中可以看出：万科集团的负债率低，真实资产负债率也较偏 低，从而反映了万科集团的偿债能力很强。
（3）2007 年～2009 年四大房地产企业新开工面积比较
保利地产 万科集团 金地集团
2007 400 780 250
2008 450 580 140
2009 550 550 140
绿城中国
390
300
390
这个表格可以看出，万科集团的企业规模在不断的扩大，企业运营良好，发 展前景良好。
（4）重要房地产上市公司在不同城市的市场占有率比较
从上图可以看出，万科集团在中国重要城市的市场占有率较高，比同行业其 他的房地产公司市场覆盖面更广。
综上所述，万科集团是国内房地产行业的绝对龙头，市场占有率连年提高， 并多年保持全国第一的位置。在企业经营管理，住宅产业化上具有独特的竞争力， 具有很好的发展前景。
五．万科存在的问题以及建议
（一）存在问题
1. 资金需求的压力日益增大。
2. 现金流的管理。万科有关获得现金能力和现金周转能力的指标都不令人 满意, 而现金如同一个企业的血液,缺少现金流会使一个蓬勃发展的企业陷入瘫 痪。
3. 存货的管理。万科拥有数额巨大的存货量, 这既是未来发展的保障, 又 是万科风险的主要来源。
（二）建议
1.为了满足未来的资金需求, 建议万科继续加快销售, 增加经营活动现金 流入, 充分运用财务杠杆, 积极寻找战略合作机会, 并进一步开拓融资渠道。而 规模扩张带来的风险控制又将对万科的专业能力和组织能力提出新的要求。
2.万科集团在看到企业优秀的盈利能力的同时, 也提醒高度重视现金的管 理。
3.万科拥有数额巨大的存货量, 这既是未来发展的保障, 又是万科风险的 主要来源, 从目前万科管理现状来看, 建议进一步优化存货结构, 适度控制存 货数量。
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