2023年度房地产抵押估价报告江西财经大学

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房地产抵押估价报告江西财经大学 估 价 项 目 名 称 ：

　　石家庄市裕华区翟营南大街 389 号卓达书香园一区 6-2-502 房地产市场价值评估 委 托 人 ：

　　 王伟 房 地 产 估 价 机 构 ：

　　**** 贷 款 银 行 ：

　　**** 注册房地产估价师 ：

　　 估 价 作 业 期 ：

　　 二○一三年七月至九日 估 价 报 告 编 号 ：

　　 目 录 一、致委托人函………………………………………………………………………………… 1 二、估价结果一览表…………………………………………………………………………… 2 三、注册房地产估价师声明…………………………………………………………………… 3 四、估价的假设与限制条件…………………………………………………………………… 4 五、估价结果报告………………………………………………………………………………8 1、委托人……………………………………………………………………………………8 2、估价机构…………………………………………………………………………………8 3、估价范围…………………………………………………………………………………8 4、估价对象…………………………………………………………………………………8 5、估价目的…………………………………………………………………………………12 6、评估的价值类型与定义…………………………………………………………………12 7、估价时点…………………………………………………………………………………12 8、估价根据…………………………………………………………………………………12 9、估价原则…………………………………………………………………………………14 10、估价方法……………………………………………………………………………… 15 11、估价结果……………………………………………………………………………… 17 12、估价报告应用的限制………………………………………………………………… 17 13、估价作业期…………………………………………………………………………… 17 14、其他需要说明的事项………………………………………………………………… 18 15、注册房地产估价师及其他参与估价人员…………………………………………… 18 六、估价技术报告 七、附 件 1、估价对象部分实地查勘照片 2、《石家庄市商品房权属证明书》复印件 3、《国有土地使用证》复印件 4、企业法人营业执照复印件 5、注册房地产估价师资格证书复印件 6、估价单位资质证书及营业执照复印件 致委托人函 *****：

　　我公司于 2013 年 7 月 1 日同意贵方委托，对位于 石家庄市裕华区翟营南大街 389 号卓达书香园一区 6-2-502 房地产 进行了估价。估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考根据而评估房地产抵押价值（贷款银行：****），至 2013 年 9 月 1 日估价工作结束。

　　根据贵方提供的《石家庄市商品房权属证明书》，估价对象建筑面积为 120.80平方米，设计用途为住宅。详见估价结果一览表。

　　我公司估价人员在现场查勘的基础上，根据《房地产估价规范》、有关政策法规与我公司掌握的房地产市场资料及长期积存的估价经验，结合贵方提供的资料与本次的估价目的，遵循独立、客观、公正的原则，按照估价程序，选取科学的估价方法，综合分析影响房地产价格的各项因素，经认真分析计算，确定估价对象在估价时点 2013 年 8 月 1 日、完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产公开市场价值为 RMB7 830727 元，大写金额：人民币 捌 拾 叁 万 零柒 佰 贰 拾 柒 元整。详见估价结果一览表。

　　本报告书的应用有效期为壹年，自完成日期起壹年内有效，即从 2013 年 7月 1 日起至 2014 年 6 月 30 日止。随此函附交叁份估价报告。

　　估价的全面结果与有关说明，请见下列《估价结果报告》。

　　 特此函告！ ****（公章） 法定代表人：

　　 二○一三年九月一日 估价结果一览表 估价机构：**** 估价时点：2013 年 8 月 1 日 估价时点土地使用权性质：出让 序号 估价时点房屋所有权人 估价时点土地使用者 位置 《商品房权属证明书》证号 《国有土地使用证》证号 设计用途 结构 楼层 建筑面积（㎡） 土地使用年限 平均单价（元/㎡） 总价 （元） 1 ***** ***** 石家庄市裕华区翟营南大街389 号卓达书香园一区6-2-502 石房权证裕字第 53813 号 东国用（2006）第280305001 号 住宅 钢混二等 5/6 120.80 70 6876.88 830727 一、估价结果的限制条件：

　　详见《估价结果报告》中的“估价的假设与限制条件”。

　　二、其他需要说明的事项：

　　1、 本次估价对象的建筑面积与分摊占地面积均来源于委托人提供的《石家庄商品房权属证明书》（石房权证裕字第 53813 号）及附图，本报告以此为前提进行估价。

　　 2、该估价结果为估价对象在估价时点、完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产公开市场价值。

　　3、本报告估价结果已包含估价对象分摊国有占地使用权价值，该部分土地使用权不能再单独作为抵押物向银行另行申请贷款使用。

　　4、本报告估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考根据而评估房地产抵押价值。

　　 **** 二○一三年九月一日 注册房地产估价师声明 在撰写本估价报告时我们非常小心慎重，我们保证在我们的职业道德、专业知识与经验的最佳范围内：

　　1、本估价报告的内容是真实、准确、完整的，没有虚假记载、误导性陈述与重大遗漏。

　　2、本估价报告中的分析、意见与结论是我们独立、客观、公正的专业分析、意见与结论，但要受到本估价报告中已说明的假设与限制条件的限制与影响。

　　 3、我们与本估价报告中的估价对象没有任何利益关系；对与该估价对象有关的各方当事人没有任何偏见，也没有个人利害关系。

　　4、我们是依照国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）与《房地产抵押估价指导意见》的规定进行分析，形成意见与结论，撰写本估价报告。

　　5、我们已对本估价报告的估价对象进行了认真、认确实实地查勘，本报告书的估价人员中：**对估价对象进行了实地查勘。

　　6、我们在本估价项目中没有得到他人的重要专业帮助。

　　7、估价人员代表受理估价方在报告书中陈述的事实是真实与准确的；如委托人以隐瞒、欺骗等不正当手段，致使估价人员在报告书中选用了错误的数据，相应责任由委托人承担。

　　 **** 估价的假设与限制条件 一、估价的前提与假设 1、假定估价时点的房地产市场状况是公开、平等、自愿的交易市场。

　　2、估价对象产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让。

　　3、市场供应关系、市场结构保持稳固、未发生重大变化或者实质性改变。

　　4、在估价过程中，我们假定该物业的所有权人在公开市场上出售该物业，且不包含所有权人凭借递延条件合约、售后租回、合作经营、管理协议等附加条件以抬高该物业权益价值的情况。

　　5、我们在假设估价对象土地使用权法定年期内，该物业所有权人对该物业享有自由及不受干预的使用、转让、收益、处分等合法权益。

　　6、估价对象《石家庄市商品房权属证明书》记载房屋设计用途为住宅，估价对象所在项目卓达书香园的《国有土地使用证》证载土地用途为城镇混合住宅用地。本次估价是以估价对象能够按照《石家庄市商品房权属证明书》记载的设计用途，即住宅持续使用为假设前提。

　　7、本报告确定的房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款（法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包含发包人拖欠承包人的建筑工程款，已抵押担保的债权数额，与其他法定优先受偿款），至估价时点，估价人员未发现估价对象存在优先受偿款。

　　8、由于估价对象为一整体房地产的一部分，故本次估价是以估价对象能合法享用及分摊整体房地产的各项权益及各项服务配套设施为假设前提。

　　二、未经调查核实或者无法调查核实的情况与资料 1、我们未获得该物业付清地价款及工程款项证明的有关资料，在估价该物 业权益时，我们假设委托人已付清地价款、市政配套款及工程款。估价对象土地使用权性质为出让，本报告评估价格包含了估价对象相应用途的国有土地使用权出让金。如至估价时点止，原产权人尚有任何有关估价对象的应缴未缴税、费，应按规定缴纳或者从评估值中相应扣减。

　　2、本次估价对象由委托人有关人员现场指认，若与实际不符，应重新估价。

　　3、本次估价是以估价对象在估价时点时的状况为根据进行的，是以估价对象的房屋所有权及国有土地使用权不存在抵押权及共有权人为假设前提下的房地产价格。

　　4、本次估价假设估价对象无回迁安置用房约定或者其它优先受偿事项，建设项目有关费用等已全部付清。如与实际不符，应据实调整估价结果或者重新估价。

　　三、估价中未考虑的因素及一些特殊处理 1、本报告估价结果没有考虑快速变现、税费转嫁等特殊的交易方式，与可能发生的办理抵押登记、权利转移有关费用对估价对象房地产价值的影响；没有考虑国家宏观经济政策发生变化、市场供应关系变化、市场结构转变、遇有自然力与其他不可抗力等因素对房地产价值的影响，也没有考虑估价对象将来可能承担违约责任的事宜，与特殊交易方式下的特殊交易价格等对估价值的影响；当上述条件发生变化时，估价结果通常亦会发生变化。委托人在利用本报告结果时应予以充分的考虑及重视。

　　 2、本报告估价结果没有考虑估价对象及其运营企业已承担的债务、或者有债务及经营决策失误或者市场运作失当对其价值的影响。

　　3、本次估价对象的建筑面积与分摊占地面积分别均来源于委托人提供的《石家庄市商品房权属证明书》（石房权证裕字第 53813 号）及附图，本报告以此为前提进行估价。

　　通过实地目测大体相当，但房地产估价师未进行专业测量，本报告以此为估价的前提条件。

　　 4、估价对象建筑面积根据《石家庄市商品房权属证明书》确定，其准确面积应以房产管理部门颁发的《房屋所有权证》为准。

　　5、估价对象尚未办理分户《房屋所有权证》与《国有土地使用证》，本报告评估估价对象完全产权状态下的价值。

　　6、我们曾于 2013 年 8 月 1 日进行实地查勘，并进行了现场拍照（实地查勘照片附后）。但我们并未对估价对象做建筑物基础、房屋结构上的测量与实验，因此无法确认该物业是否存在结构性损坏。在本次估价中假设其无建筑物基础、房屋结构等方面的重大质量问题。

　　7、因委托人原因，估价人员无法查看《石家庄市商品房权属证明书》及《国有土地使用证》等产权证件原件，且房地产估价师未到有关主管部门对权属证明材料及其记载的内容进行核实。

　　委托人提供的其它资料有部分为影印件，估价人员不保证影印件与原件的一致性。本次估价是以委托人提供的与估价对象有关的法律文件、权属证明及有关资料真实有效为前提的，其合法性与真实性应由委托人负责。

　　8、估价对象房屋《石家庄市商品房权属证明书》证载结构均为钢混结构，经估价人员现场勘察，实际建筑结构为为钢混二等结构，本次估价以实际勘察结构为准，并以此为估价前提条件。

　　四、限制条件 1、估价对象地段等级根据《石家庄市市区二○一三年住宅用地级别与基准地价图》确定。

　　2、估价对象土地使用权取得方式为出让，根据估价对象所在地块的《国有土地使用证》，估价对象的土地使用权终止日期住宅至 2069 年 1 月 1 日止，即至估价时点土地剩余使用年限为 55.5 年。本报告估价结果已考虑该因素对房地产价格的影响。

　　3、本报告估价结果已包含估价对象与其功能相匹配的、附着在建筑物上的、不可移动的设备设施价格。

　　 4、本报告估价结果已包含估价对象分摊国有占地使用权价值，该部分土地使用权不能再单独作为抵押物向银行另行申请贷款使用。

　　5、本报告估价结果的计算是以估价对象房地产在估价时点的状况与估价报告对估价对象房地产的假设与限制条件为根据进行，如房地产状况或者估价报告中对估价对象房地产的假设与限制条件发生变化，估价结果应作相应调整。

　　6、本报告所确定的房地产价格，即该房地产的客观合理价格，是在公开市场条件下，在本次估价目的的特定条件下形成或者者成立的正常价格，不对其他用途与目的负责。如估价目的变更，须另行估价。

　　7、本报告务必完整使用方为有效，对仅使用本报告中部分内容而导致可能的缺失，本估价机构不承担责任。

　　8、本报告仅供房地产主管部门、委托人及****使用，非为法律规定的情况，未经估价机构许可，不得提供给除政府主管部门以外的任何单位与个人，其全部或者部分内容不得刊载于任何文件、公告或者公开媒体上。

　　9、我们申明，本估价报告书仅供房地产主管部门、委托人及****使用，本公司不承担对任何另一方对本报告书的全文或者部...